tygodnik opoczyński
Ogłoszenia
Wyróżnione
FORD fiesta (1998), 1.3 benzyna, 1.600 zł + ...
czytaj dalej »

KREDYT DARMOWY W PLACÓWCE GETIN BANKU
tel. ...
czytaj dalej »

CITROEN Berlingo 1.6 gaz, hak, tel. ...
czytaj dalej »
Baza firm
 
Warto wiedzieć

Odcięcie dostawy ciepłej wody do mieszkania. Dozwolone czy zabronione?

Droga redakcjo!
Jestem stałym czytelnikiem Waszego tygodnika. W którymś z poprzednich numerów był artykuł na temat odłączenia zimnej wody przez administrację budynku. Ja mieszkam w budynku wspólnoty mieszkaniowej. Z powodu choroby mojej jak i żony, posiadamy zaległości w opłatach, które staramy się powoli spłacić. Ostatnio dowiedzieliśmy się, że właściciele lokali we wspólnocie w której mieszkam, podjęli uchwałę o odłączeniu ciepłej wody tym, którzy posiadają zaległości w opłatach za lokal. Czy jest to zgodne z prawem i czy ja jako właściciel lokalu mam obowiązek wpuścić do swojego mierszkania zarząd wspólnoty celem dokonania tej czynności?
W związku z tym, że dotyczy to innych właścicieli, którzy posiadają zaległości w opłatach, proszę o udzielenie informacji na łamach tygodnika TOP.
Z poważaniem
(imię i nazwisko znane redakcji)

Istotnie w jednym z ubegłorocznych wydań naszej gazety opisywaliśmy perypetie jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej, któremu za zaległości w płatnościach na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, zagrożono odcięciem dostawy wody. Tyle tylko, że dotyczyło to dostawy wody bieżącej zimnej, a nie ciepłej. Jest bezspornym, że ze względów prawnych, a przede wszystkim sanitarnych, odcięcie dostawy zimnej wody do lokalu mieszkalnego w budynkach wielorodzinnych jest zabronione. Potwierdzają to liczne orzeczenia sądowe, a linia orzecznicza w tym przedmiocie jest ugruntowana. Uprawnienie takie, zgodnie z przepisami ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (art 8 ustawy), przysługuje wyłącznie przedsiębiorstwu wodociągowo?kanalizacyjnemu, z którym wspólnota podpisuje umowę o dostawę tych mediów i które dostarcza wodę do głównego zaworu za wodomierzem. Zgodnie z umową tej firmy nie interesuje co dalej w łańcuchu przesyłu się dzieje, kto ma a kto nie ma wody w kranie lub ciepła w kaloryferze. Jest to wewnętrzna sprawa wspólnoty, ale dla dobra pozostałych członków wspólnoty, trudno sobie wyobrazić życie w bloku, szczególnie w okresie letnim, w warunkach odcięcia wody bieżącej do poszczególnych lokali. Tak też interpretują tę sprawę sądy.
Inaczej wygląda sprawa z dostawą do poszczególnych lokali ciepłej wody. Ten składnik mediów nie jest bezwzględnie konieczny dla utrzymania niezbędnych warunków sanitarnych w poszczególnych lokalach mieszkalnych. Może co najwyżej mniej lub bardziej oddziaływać na zmysł powonienia mijających się na klatce schodowej lokatorów, w sytuacji deficytu ciepłej wody u sąsiadów.
Osobiście nie znam przepisów, które by zezwalały na odcięcie ciepłej wody do poszczególnych lokali przez wspólnotę, tak jak i nie znam przepisu, który by tego zabraniał. Bo za tym, że coś jest zabronione idą sankcje, a takowe dla zarządu wspólnoty za odcięcie dostawy ciepłej wody do lokalu mieszkalnego czytelnika nie są przewidziane w żadnych przepisach ani w ustawie o własności lokali, ani w ustawie o ochronie lokatorów.
Tylko, aby było coś można zrobić drugiej osobie, zwłaszcza pozbawić ją ciepłej wody lub ogrzewania, muszą istnieć przepisy to umożliwiające. Zasada, że co nie jest zabronione jest dozwolone, dotyczy obywateli, a nie wspólnoty mieszkaniowej, którą reprezentuje zarząd wspólnoty i której działalność jest uregulowana ustawą o własności lokali. Wszelkie byty prawne, a takim są wspólnoty mieszkaniowe, działają w oparciu o przepisy dające im umocowanie do określonego działania. Nie wystarczy w tym przypadku jedynie uchwała członków wspólnoty, która w postępowaniu sądowym o jej uchylenie miałaby dużę szanse być uchyloną. Tylko dostawcy mediów (wody, ciepła) dostali ustawowe upoważnienie do odcięcia ich mediów bez postępowania sądowego. Wziąć pod uwagę trzeba także to, że instalacja wodociagowa istnieje jako całość poza licznikiem głównym we współwłasności wszystkich właścicieli lokalu, do której ma prawo również zadłużony członek wspólnoty i ograniczanie go w tym zakresie z jej korzystania przez pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, może stanowić naruszenie jego uprawnień. Rozumiem, że przerwanie dostarczania ciepłej wody do lokalu dłużnika nastapiło lub nastąpi poprzez założenie plomb na zamkniętych zaworach odcinających, dostarczających ciepłą wodę do tego lokalu. Jakie więc sankcje i w oparciu o jaki przepis możnaby nałożyć na właściciela lokalu, który te plomby pozrywa? Nie bardzo też widzę techniczną możliwość egzekwowania podjętej wyżej uchwały wspólnoty, przy takim systemie projektowym instalacji wodociągowej jak w bloku, i w warunkach takiego sposobu wymuszania spłaty należności jak przedstawiony.
Z drugiej strony trzeba wziąć pod uwagę, że niewnoszenie opłat do wspólnoty za media, to nie jest wyłącznie problem zadłużonego, ale również pozostałych członków wspólnoty. Brak regularnych wpłat może bowiem spowodować odcięcie od dostaw całego budynku. Co gorsza, należności z tytułu mediów zostaną pośrednio rozłożone na pozostałe lokale, a zatem pozostałym właścicielom mieszkań wzrasta koszt utrzymania każdego z nich. Czy istnieje zatem inny skuteczny sposób na egzekwowanie należności wspólnotowej?
Owszem, powinno się w pierwszej kolejności dążyć do polubownego załatwiena sprawy, w szczególności jeżeli dotyczy to osób, które ze względów losowych przestały płacić wspólnocie nie z własnej winy (utrata zdrowia, bezrobocie itp.). Zazwyczaj wiedzą sasiedzi na czym kto siedzi. Może to być ugoda, niestandardowa forma odpracowania zaległości jak prace porządkowe, sprzątanie terenu, koszenie traw lub podobne.
Gdy takie działanie nie przynosi efektu, bo dłużnik uchyla się od tego, nie pozostaje nic innego jak postępowanie upominawcze w postępowaniu sądowym o nakaz zapłaty na podstawie art. 497?505 kodeksu postępowania cywilnego. Istotą tego postępowania jest szybkie i sprawne dochodzenie zaległych opłat. Sąd nie ocenia czy dług istnieje, lecz na podstawie pozwu i doręczonych dokumentów wydaje nakaz zapłaty, który w razie braku sprzeciwu dłużnika, po 14 dniach otrzymuje walor nakazu sądowego i po otrzymaniu klauzuli wykonalności można złożyć u komornika. Finałem tego postępowania może być nawet licytacja lokalu.
Pytanie, dlaczego zarządy wspólnot mieszkaniowych z tego tak rzadko korzystają? Czyżby niewiedza lub brak świadomości prawnej? Praktyka pokazuje, że ten sposób egzekucji należności wspólnotowych jest bardziej skuteczny od innych sposobów wymuszania opłat na pokrycie należności za media, sposobów niejako z pogranicza prawa.
Warto dodać, że roszczenia wspólnoty z tytułu dostawy mediów, przedawniają się po 3 latach, a po uprawomocnieniu się wyroku sądowego po 10 latach. Czas jest więc tu czynnikiem również bardzo ważnym.
W części dotyczącej pytania czytelnika, czy jest obowiązek wpuszczenia do lokalu dłużnika zarządu wspólnoty w celu podjęcia czynności związanych z odłączeniem ciepłej wody, odpowiadam następująco: Zgodnie z art 50 Konstytucji RP, każdy obywatel ma prawo do miru domowego, czyli prywatności i nienaruszalności mieszkania. Naruszenie tego uprawnienia może nastąpić tylko w wyjątkowych, określonych przepisami prawa przypadkach. Może to być np. awaria, groźba wywołania szkody w innych lokalach lub też mogą to być czynności techniczne wynikające z konieczności okresowych przeglądów technicznych urządzeń nieruchmości wspólnej w budynkach wielorodzinnych (instalacja gazowa, energetyczna, wentylacyjna, wodociągowo?kanalizacyjna). Wtargnięcie na siłę, bez wyraźnej zgody właściciela lokalu lub lokatora (przy najmie), uznane może być jako występek, zagrożony karą określoną w art 193 kodeksu karnego.


Czesław J. Dudziński   
W dziale dostępne są również artykuły:

 
Kontakt z TOP
Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Biuro ogłoszeń
oglotop@pajpress.pl

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Dział reklamy
tel: 44 754 41 51

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Redakcja
tel: 44 754 21 21
top@pajpress.pl
Artykuły
Informator
Warto wiedzieć
Twój TOP
TIT - rejestracja konta Bądź na bieżąco.
Zarejestruj konto »