tygodnik opoczyński
Ogłoszenia
Wyróżnione
FIRMA zatrudni kadrową z doświadczeniem tel: ...
czytaj dalej »

FIRMA zatrudni samodzielną księgową tel: ...
czytaj dalej »

ZATRUDNIĘ handlowca z doświadczeniem, praca ...
czytaj dalej »
Baza firm
 
Warto wiedzieć

Teraz kupujący jest panem

Jeszcze na początku ubiegłego roku można było mieć nadzieję, że uda się zatrzymać pikujące w dół ceny używanych mieszkań i powstrzymać uchodzące z piskiem powietrze, z balonu cenowego lat 2007?2008.
Tak się jednak nie stało. Kolejne miesiące minionego 2011 roku potwierdziły spadkowy jak do tej pory trend w tym segmencie rynku. Liczba mieszkań na sprzedaż zwiększa się z dnia na dzień, a kupujących jak na lekarstwo. Wystarczy wziąć do ręki gazetę lub zajrzeć na pierwszy z brzegu ogłoszeniowy portal nieruchomościowy, aby się o tym przekonać. Tak jest na opoczyńskim rynku mieszkaniowym, podobnie zresztą jak w całym kraju. I ta sytuacja musi rodzić określone zachowania uczestników tego rynku, czyli sprzedających i kupujących. Bo teraz kupujący jest panem.
Sęk jednak w tym, że większość sprzedających nie potrafi się pogodzić z tym, że rynek mieszkaniowy w ostatnich 2 latach bardzo się zmienił, A mimo to w dalszym ciągu ceny ofertowe używanych mieszkań na opoczyńskim rynku na obecne realia rynkowe są przeszacowane w górę. Generalna zasada na rynku mieszkań w obecnych warunkach ekonomicznych kraju pokazuje, że liczą się na nim trzy rzeczy: cena, cena i? cena. Rośnie grupa nabywców poszukujących najtańszych mieszkań, bo pożyczający na mieszkania dostają coraz mniejsze kredyty, dlatego poszukują coraz tańszych mieszkań.
Monitoruję nasz opoczyński rynek mieszkaniowy od blisko 3 lat i widzę, że ceny ofertowe u nas pozostają na przestrzeni tych lat na prawie niezmienionym poziomie i to głównie w segmencie mieszkań z wielkiej płyty lat 80. Bo tych mieszkań w tamtych latach budowało się u nas najwięcej. Nadpodaż mieszkań w tej technologii wyznacza zachowania kupujących? rynek oczekuje już w tej chwili obniżki na poziomie 10?15% ceny ofertowej i to bez względu na zapowiadane przez rząd w najbliższym czasie podwyżki energii, paliw i kosztów pracy, co niewątpliwie przełoży się na koszty budownictwa.
W zalezności od lokalizacji, kondygnacji i powierzchni użytkowej, sprzedający żądają za takie mieszkanie od 2800?3200 zł za 1 m2. W warunkach ograniczonej podaży pieniądza i zdolności zarobkowych kupujących na lokalnym rynku pracy, są to obecnie stawki wygórowane i nie wpisują się w siłę nabywczą potencjalnych klientów. W tej cenie zresztą można obecnie nabyć mieszkanie już nie tylko w peryferyjnych dzielnicach Łodzi, ale także innych większych od Opoczna miastach naszego regionu, gdzie możliwości zarobkowania są znacznie większe niż u nas.
Z najnowszych wyliczeń agencji Home Broker wynika, że w ciągu 3 ostatnich lat, ceny używanych mieszkań spadły średnio o 25% i nieprędko osiągną zenit cenowy z lat 2006?2007. Z doświadczeń rynków rozwiniętych wynika bowiem, że średni czas korekty po okresie boomu wynosi średnio 5?6 lat.
Ta sama agencja podaje, że kto przez ostatnie 4 lata zwlekał z zakupem średniej wielkości mieszkania, zaoszczędził teraz w Łodzi 26 tys. zł, we Wrocławiu 39 tys. zł, w Krakowie 65 tys. zł, a w Warszawie 76 tys. zł. Jeżeli uwzględnimy 4?letnią inflację, którą w kieszeni obywateli rekompensuje 24% wzrost wynagrodzeń (statystycznie), to okaże się, że ceny mieszkań w Polsce w ciągu tych ostatnich czterech lat spadły aż o 25%.
Z moich własnych obserwacji lokalnego rynku mieszkaniowego wynika również, że na największe upusty cenowe decydują się właściciele dużych mieszkań, ponad 60 m2 powierzchni uzytkowej. Lokale te obciążone są coraz większymi kosztami utrzymania, a także w lokalach tych czasami pozostały 2?3 osoby z dawnej wielodzietnej rodziny.
W zasadzie obecnie, na w miarę szybką sprzedaż mogą liczyć jedynie właściciele kawalerek lub niewielkich dwupokojowych lokali i to w dobrej lokalizacji i wyposażonych we wszystkie dostępne media. A także co bardzo ważne, nie obciążonych kredytem hipotecznym i wolnych od wszelkich wad prawnych. Na rynku wtórnym u nas takich mieszkań szukają ci, którzy kupują pierwszy w życiu lokal i w znacznym stopniu wspierają się kredytem rzędu 110?120 tys. zł.
A o ten kredyt jest znacznie trudniej niż dawniej, bo wymagania banków stały się ostrzejsze. I w 2012 roku będzie jeszcze trudniej. W styczniu wchodzi w życie bankowa rekomendacja SIII jeszcze bardziej podnosząca poprzeczkę zdolności kredytowych dla hipotek.
Coraz trudniej także osiągnąć kredyt walutowy, a kilka banków wręcz już wycofało się z kredytowania w tej walucie. Kredyt walutowy ma to do siebie, że spłaca się go w złotówkach wg aktualnego kursu. Jeżeli wartość naszej waluty spada, a z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia, rośnie nie tylko rata spłaty, ale i całego zadłużenia. W rezultacie jak podają statystyki analityków rynkowych, z 480 tys. kredytobiorców, około 250 tys. może mieć mieszkania lub dom obciążone hipoteką przewyższającą aktualną wartość rynkową tych nieruchomości. I to jest ból głowy tych co już mają kredyty walutowe. A od nowego roku banki zaczną sprawdzać, czy klient jest w stanie spłacić kredyt w ciągu 25 lat. A ponadto w przypadku pożyczek w walutach obcych, obciążenie dochodu netto miesięcznymi ratami nie będzie mogło przewyższać 42%. Jeżeli takiej zdolności klient w ocenie banku mieć nie będzie, kredytu nie dostanie, albo będzie to mniejsza kwota. Szacuje się, że utrudni to dostęp do kredytu co piątemu wnioskodawcy.
W tej sytuacji mieszkania, także inne nieruchomości muszą tanieć, bo takie są ekonomiczne reguły popytu i podaży. Ten trend musi także mieć swoje przełożenie na nasz opoczyński rynek mieszkaniowy, co widać już jak na dłoni. Kupujący nadal czekają na zniżki cen, bo nie dają wiary, w przeciwieństwie do lat 2007?2008, że będzie drożej. Na co dzień widzą przecież mnóstwo mieszkań na sprzedaż. Dochodzi do tego także brak wiary w realny wzrost płac w najbliższej przyszłości, a także strach przed utratą dochodów.
Póki co rzadko kto na te święta miał mieszkanie pod choinkę. Wszystko wskazuje na to, że w 2012 roku mieszkania będą tanieć nadal i będzie to korzystny czas na zakupy tych nieruchomości. Tylko kto ten spadek cen będzie mógł świętować, chyba tylko płacący gotówką.


Czesław J. Dudziński   
W dziale dostępne są również artykuły:

 
Kontakt z TOP
Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Biuro ogłoszeń
oglotop@pajpress.pl

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Dział reklamy
tel: 44 754 41 51

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Redakcja
tel: 44 754 21 21
top@pajpress.pl
Artykuły
Informator
Warto wiedzieć
Twój TOP
TIT - rejestracja konta Bądź na bieżąco.
Zarejestruj konto »