tygodnik opoczyński
Ogłoszenia
Wyróżnione
SPRZEDAM działkę rolno - budowlaną w Sławnie, ...
czytaj dalej »

BLACHA aluminiowa wym. 6,30x95 cm, ściany boczne ...
czytaj dalej »

Baza firm
 
Warto wiedzieć

Siedemsetprocentowy wzrost opłat

To jest dopiero podwyżka! Nawet o 700% wzrosną opłaty za niektóre grunty w mieście.
W ostatnich dniach września wielu naszych czytelników otrzymało ze Starostwa Opoczyńskiego wypowiedzenia dotychczasowych opłat za użytkowanie wieczyste gruntów, będących własnością Skarbu Państwa. Do pisma dołączona jest informacja o ich podwyższeniu od początku 2012 r. i pouczenie, że jeżeli uważają, że podwyżka jest nieuzasadniona, mogą złożyć w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim.
? To szok! Oburza się pan Andrzej z osiedla Kolejowego. I pokazuje nam kwity ze Starostwa Powiatowego o zmianie opłat za użytkowanie wieczyste gruntu od 2012 r. Dotychczas płaciłem za ten grunt niecałe 16 złotych rocznie, teraz zapłacę 120 ? to ponad 700?procentowa podwyżka To nie żaden luksus dla mnie mieć garaż ? dodaje. ? Jestem inwalidą i nie mogę poruszać się samodzielnie, więc posiadanie pojazdu to dla mnie sprawa życiowa. A jak jest pod blokami z parkowaniem każdy widzi. Zyję ze skromnej renty, więc każda taka podwyżka to dla mnie duży wydatek, a tylko patrzeć jak miasto podniesie podatek za budynki. Do tego prąd, gaz, ciepło, woda? Jak żyć panie starosto?? pyta retorycznie czytelnik. Nam też trudno znależć na to pytanie właściwą odpowiedź.

Użytkowanie wieczyste ? własność czasowa
Prawo użytkowania wieczystego jest sposobem zagospodarowania gruntu i formą prawną udostępniania nieruchomości publicznych będących własnością Skarbu Państwa, gminy, powiatu, województwa, na względnie długi okres (40?99 lat). Korzystać z tej formy mogą podmioty prawne jak i osoby fizyczne na wyłączność i samodzielnie. Podstawą jest umowa notarialna z właścicielem gruntów. Jest to prawo zbywalne i dziedziczne, można go odsprzedać, darować, obciążyć kredytem. Natomiast użytkownik wieczysty ma pełne prawo własności budynków postawionych na użytkowanym gruncie do czasu, dopóki to prawo nie wygaśnie.
Ale korzystanie z tego prawa nie odbywa się za darmo. Tuż po podpisaniu umowy notarialnej należy opłacić od 15 do 25% ceny rynkowej gruntu przejętego do użytkowania oraz co roku trzeba wnosić opłatę roczną, w miarę jak zmienia się na rynku lokalnym cena gruntów, podobnych do gruntu wziętego w użytkowanie. Bo prawo użytkowania wieczystego ma na rynku swoją wycenę. Wyliczoną wartość rynkową indeksuje się wskaźnikiem procentowym w zależności od przeznaczenia gruntu i jego funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego.
Najniżej bo 0,3% dotyczy obronności państwa, ochrony ppoż., obiektów sakralnych i pod działalność kulturalną, oświatową, naukową, opiekuńczą, 1% na cele mieszkaniowe i rolne, do 3% na cele pozostałe (w tym garaże).
Jak długo trzeba płacić? Przez cały czas trwania tego prawa.
Z tego wynika, że ustalona opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest wypadkową dwóch składników: wartości rynkowej gruntu i wskaźnika procentowego jego ceny na rynku lokalnym.

Kto ustala wysokość opłat rocznych?
Ustala go organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) przy nieruchomościach komunalnych, a przy gruntach Skarbu Państwa ? starosta powiatu. Podstawą tych naliczeń jest operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a zasady obliczania zawarte są w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 roku oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 z 2004 r. poz. 2109).
W przypadku opoczyńskich gruntów Skarbu Państwa, operaty szacunkowe wykonywała rzeczoznawca z Blachowni Sląskiej, mająca stosowne uprwnienia zawodowe i umowę zlecenia ze starostwem opoczyńskim. Generalnie sposób oceniania wartości gruntu, od którego wyliczane będą opłaty roczne, wydaje się być prosty i logiczny: weź do worka transakcje sprzedanych nieruchomości niezabudowanych w okresie np. ostatnich trzech lat z danego terenu, porównaj, porachuj aż uzyskasz najbardziej prawdopodobną, możliwą do uzyskania na danym rynku cenę.
Gdy jednak bliżej się przyjrzeć sposobowi określania podstawy naliczenia opłat za użytkowanie wieczyste, wówczas na jaw wychodzi, że jest to danina publiczna, która, nawet jeśli nie jest mocno naciągana, to z pewnością zbyt uznaniowa. A uznaniowość to podłoże wielu negatywnych zjawisk. Dlaczego tak się dzieje?
Obrót gruntami niezabudowanymi w obrębie miasta jest śladowy i rozrzuconym, w odróżnieniu od gruntów lokalowych i zabudowanych. Zatem ustalenie indywidualnej wartości niezabudowanego gruntu, od którego jest naliczana opłata roczna jest bardzo trudne, z uwagi na małą bazę transakcji porównywalnych. Można powiedzieć, że ustalenie wartości takiego gruntu to głównie ustalenie poziomu cenowego, a nie konkretnej wartości.
I często z tego powodu wieczyści użytkownicy wchodzą w spory z gminą lub Skarbem Państwa, niechętnie godząc się na podwyżki opłat. Trudno się im dziwić.

Dlaczego u nas tak wysokie opłaty?
Użytkownik wieczysty zobowiązany jest płacić opłatę roczną za wyznaczony uprzednio procent wartości gruntu. Najczęściej przez kilka lat opłaty roczne nie ulegają zmianie. Użytkownik wieczysty przyzwyczaja się do nich zakładając, że będzie tak zawsze. Warto jednak mieć świadomość, że niezmienność opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu nie wynika z dobroduszności pobierających je instytucji publicznych, lecz z dużego kosztu procesu aktualizacji podstawy naliczania tych opłat. Instytucje te przystępuja do aktualizacji tylko wówczas, gdy szacują, że wprowadzenie nowych opłat zwróci im z naddatkiem koszt aktualizacji. I tak jest takżę u nas w Opocznie.
Inna sprawa, że można tu mówić o znacznym grzechu zaniechania wszystkich bez wyjątku ekip rządzących do tej pory w opoczyńskim starostwie. Od początku powstania powiatów, czyli od 1998 r. opłaty te nie były aktualizowane, mimo że ceny gruntów pod zabudowę w mieście skoczyły od tamtego czasu w górę kilkakrotnie. No i mamy teraz efekt tego zaniechania. Najgorsze, że stało się to teraz w momencie kryzysu, kiedy ludziom bieda zaczyna zaglądać w oczy i trzeba się liczyć z każdym groszem.
A swoją drogą byłoby ciekawe dowiedzieć się, kto ostatecznie dał hasło do podwyżek na naszym podwórku, czy była to inicjatywa lokalnych władz, czy zarządzenie od góry.
Zdecydowanie lepsza sytuacja jest z gruntami komunalnymi gminy. Tutaj gmina została podzielona na sektory i każdego roku w jednym z tych sektorów wykonywana jest aktualizacja opłat. Zatem zaległości nie są tak znaczące, a wprowadzane podwyżki nie mają charakteru szokowej terapii cenowej.
Wprowadzane podwyżki na gruntach Skarbu Państwa odczują z pewnością także członkowie opoczyńskiej spółdzielni mieszkaniowej. Wiele bloków stoi na gruntach państwowych, w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Jest oczywiste, że spółdzielnia wliczy sobie podwyżki wieczystego użytkowania w koszty czynszów, a ostatnim ogniwem tych kosztów będą spółdzielcy. Tyle tylko, że w przypadku gruntów zabudowanych skala podwyżek powinna być mniejsza, patrząc na 1% indeks od gruntów mieszkaniowych.

Jak bronić się przed podwyżką?
Prawem każdego uzytkownika wieczystego jest odwołanie się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 30 dni od dnia otrzymania ze starostwa wypowiedzenia dotychczasowych stawek opłat. Termin ten jest ścisły i nie można go przekroczyć. Należy wykazać w odwołaniu, że podwyżka jest nieuzasadniona lub uzasadniona tylko w części. Bywa często tak, że przy ostrzejszych protestach użytkowników wieczystych, strony mogą przed samorządowym kolegium odwoławczym zawrzeć stosowną ugodę. W razie negatywnej decyzji kolegium pozostaje droga sądowa.
Innym sposobem złagodzenia skutków podwyżki to ubiegania się o bonifikatę w opłatach. Przepisy przewidują taką możliwość dla osób o niższych dochodach. Natomiast ci, którzy w przyszłości nie chcą być zaskakiwani podwyżkami, powinni złożyć wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność bądź też wniosek o wykup. Ale przkształcić można tylko grunty zabudowane mieszkaniami, w tym także garażami.
Do połowy 2011 r. przekształcić można było, na preferencyjnych zasadach ? nawet do 90% obniżki przy niskich dochodach. Obecnie bonifikata zależy od organu publicznego, a kryteria bonifikaty zostały zaostrzone. O szczegóły należy pytać w gminach lub w starostwie.

Potrzebne są zmiany przepisów
Na koniec można zaryzykować twierdzenie, że użytkowanie wieczyste jest tworem, który nieźle wypada tylko na papierze w postaci przepisów. W rzeczywistości praktyka pokazuje, że jest to pokrętny i niejasny sposób pozyskiwania pieniędzy z majątku komunalnego i państwowego, i na pewno potrzebne są zmiany regulujące zasady naliczania opłat rocznych.
Co by jednak nie powiedzieć, to jest to olbrzymi kapitał wyssany przez gminy i Skarb Państwa (starostwo) z kieszeni użytkowników wieczystych.


Czesław J. Dudziński   
W dziale dostępne są również artykuły:

 
Kontakt z TOP
Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Biuro ogłoszeń
oglotop@pajpress.pl

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Dział reklamy
tel: 44 754 41 51

Tomaszów Mazowiecki - baza wiedzy Redakcja
tel: 44 754 21 21
top@pajpress.pl
Artykuły
Informator
Warto wiedzieć
Twój TOP
TIT - rejestracja konta Bądź na bieżąco.
Zarejestruj konto »