Klienci wybierają małe mieszkania

Przełom ubiegłego i bieżącego roku to okres dalszej stagnacji na lokalnym rynku lokali mieszkalnych. Obrót niewielki, a ceny osiągnęły względną stabilizację i w zależności od lokalizacji budynku w sektorze miasta, technologii budowy, kondygnacji, powierzchni, dostępu do mediów (gaz ziemny) oraz stopnia wykończenia , kształtują się w przedziale 2400 zł/m2 do 3000 zł/m2. Są to ceny transakcyjne, a więc te z aktu notarialnego, bo te w trakcie negocjacji bywają obniżane do 10-15%, w zależności zdolności negocjacyjnych nabywców i stopnia zdeterminowania sprzedającego mieszkanie.
Zdarzają się także nieliczne oferty mieszkań w wyższym przedziale cenowym powyżej 3000 zł/m2, ale są to ceny mieszkań bardzo dobrze zlokalizowanych w strefie miasta, wykończonych, z dodatkową zabudową i aranżacją wnętrza. Te mieszkania wystawione są na sprzedaż w dłuższym przedziale czasowym i ich właściciele oczekują zwrotu poniesionych nakładów od potencjalnych nabywców. I w tym segmencie najbardziej trudno je sprzedać, bo grupa potencjalnych nabywców jest ograniczona zawartością portfela, a właściciele są najmniej skłonni do negocjacji.
Niektórzy przed sprzedażą remontują swoje mieszkania w nadziei na uzyskanie wyższej ceny sprzedaży. Praktyka ta jak pokazuje doświadczenie rynkowe raczej nie przynosi oczekiwanych korzyści cenowych, bo klienci z reguły i tak mają różne upodobania i gusty co do wyposażenia i aranżacji własnych mieszkań, nawet koloru kafelków, a koszt remontu może być dodatkową zaporą przy transakcji.
W większości przypadków liczą się główne atrybuty mieszkania jak powierzchnia, położenie, rozkład pomieszczeń, otoczenie, sposób zarządu, koszty bieżącej eksploatacji, technologia budynku itp. Wiadomo, że klienci preferują lokale w nowych blokach, dobrze zarządzanych, z dogodnym dojściem do głównych punktów handlowo-usługowych w mieście, a obecnie także z miejscami do parkowania, z zakończoną termomodernizacją.
Nie byłoby tu wskazane wymieniać konkretnych sektorów miasta, które na rynku mają mniejsze wzięcie przy zakupie, aby właścicielom tych mieszkań nie stwarzać ograniczeń przy sprzedaży. Ale takie rejony w mieście są, ze względu na dotychczasowy, historycznie ukształtowany sposób zasiedlania tych mieszkań lokatorami.
Obecnie pewne ożywienie widoczne jest na rynku w segmencie małych mieszkań, kawalerek lub dwupokojowych do 45-50 m2. Takie mieszkania były produktem najczęściej sprzedawanym na naszym opoczyńskim rynku w ubiegłym roku. I wiele wskazuje na to, że ta tendencja utrzyma się w roku bieżącym jako najbardziej popularny produkt sprzedaży.
Czynnikami zwiększającymi popyt na mieszkania, mogą stać się: włączenie do programu rządowego „Rodzina na swoim” singli i zawieszenie od 2011 r. w tym programie dopłat do kredytów dla mieszkań z rynku wtórnego. Bo właśnie rok 2010 ma być ostatnim rokiem, w którym zainteresowani będą mogli skorzystać z dopłat do kredytu.
Trudno oczekiwać koniunktury wśród mieszkań trzypokojowych i większych, obecnie mało preferowanych przez nabywców, a które zaczynają wracać na rynek ofert wycofanych ze sprzedaży w oczekiwaniu przez ich właścicieli na lepszą koniunkturę. Spodziewać się trzeba coraz większej podaży tych mieszkań, co może być dodatkowym bodźcem negocjowania cen u ich właścicieli. Niemałą w tym rolę mają rosnące lawinowo koszty utrzymania tych mieszkań, obecnie już prawie nie do zniesienia dla niektórych budżetów domowych. Zamiana w takiej sytuacji mieszkania lub jego sprzedaż i kupno mniejszego wydają się być rozsądnym rozwiązaniem.
Spodziewać się także można, że do sprzedaży mogą trafić mieszkania przeznaczone czasowo na wynajem. Ma to związek z pogarszającą się płatnością najemców i ograniczeniami z tytułu nowych przepisów najmu okazjonalnego.
Pamiętajmy, że rynek mieszkaniowy jest silnie powiązany z gospodarką, ze strukturą zatrudnienia oraz poziomem wynagrodzeń potencjalnych nabywców. Bez tego nawet najbardziej dostępne kredyty hipoteczne mogą okazać się niewystarczające, aby uzdrowić rynek mieszkaniowy.
Poziom optymizmu w tym zakresie na naszym terenie w najbliższych miesiącach, nie wydaje się być raczej przełomowy.